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Arrendamientos, Propiedad Horizontal

La consulta DGT V3146 aborda este asunto.

Entendiendo que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, son gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los necesarios para su obtención, en especial, los efectuados regularmente para mantener el uso normal de los bienes, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones, o la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad, etc.

El importe total a deducir por los gastos no podrá exceder, para cada bien, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos, aunque el exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien.

La deducibilidad está condicionada a la obtención de unos ingresos: los procedentes del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales sobre los mismos.

Por ello, cuando solo existe una expectativa de alquiler, las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas deben ir dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, y no al disfrute, ni temporal, de la vivienda por su titular.




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Arrendamientos

En Consulta Vinculante de junio de 2018, la Dirección General de Tributos nos indica que las rentas que por arrendamiento de un inmueble se perciban en virtud de un procedimiento judicial de reclamación por impago del arrendatario, se deben imputar a los ejercicios en que estuvo vigente el arrendamiento, como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, aunque no hubieran sido efectivamente percibidas. Eso sí, del rendimiento íntegro computado el que fue arrendador se puede deducir, como gasto, los saldos de dudoso cobro una vez transcurrido el plazo de seis meses, con la particularidad de que, si finalmente la deuda consigue ser cobrada, con posterioridad a su deducción como gasto, se deberá computar el ingreso en el año en que se produzca tal cobro.

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Arrendamientos

En sentencia de julio de 2018, el Tribunal Supremo admite este supuesto en el caso consistente en que la parte arrendadora ejercita la acción de desahucio frente al viudo de la arrendataria, alegando que carece de título de ocupación de la vivienda. El Tribunal considera que el arrendador tuvo conocimiento del fallecimiento de la arrendataria y consintió la subrogación de su viudo.

La Sala cambia la doctrina vigente hasta este momento, que establecía que era requisito imprescindible para que la subrogación tuviera lugar la comunicación por escrito a la parte arrendadora del fallecimiento del arrendatario y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse. Considera que es excesivamente rígida e inflexible y que es preciso tener en cuenta las circunstancias concurrentes en cada caso para atender a las exigencias que impone la buena fe, principio general del derecho de nuestro ordenamiento jurídico.

Así, de acuerdo con la buena fe, la sentencia establece que puede ser injusta la declaración de extinción del contrato por ausencia de dicha notificación formal si consta que la parte arrendadora tenía conocimiento efectivo del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de la persona que tiene derecho a continuar con el arrendamiento, ya que la finalidad de dicha exigencia es que el arrendador tenga conocimiento del ejercicio de un derecho que le afecta en un plazo razonable.

Por tanto, declara la Sala que invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad de ejercitarse el derecho de subrogación es contrario a la buena fe.

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Arrendamientos

No en pocas ocasiones nos encontramos con que hay daños a terceras personas por actuaciones u omisiones del inquilino de una vivienda. Aquí es donde surge la cuestión de si el propietario de la vivienda puede o no ser responsable de estos daños.

 

Los tribunales no tienen una respuesta unánime y la casuística es tan variada como la respuesta que se da a la misma. Veamos diferentes casos:

 

Caída de objetos desde la vivienda: Es un caso real que analizó el Tribunal Supremo en 2007.Una transeúnte falleció por el golpe en la cabeza de una maceta que cayó desde un quinto piso. El Tribunal apreció la responsabilidad de la arrendataria, pero no de la propietaria del inmueble, que no estaba obligada a advertir a la inquilina del peligro que representaban las macetas, ni requerirla para que las retirase.

 

Daños por incendio: Aquí dependerá de cada caso. Por ejemplo, en caso de origen eléctrico del incendio con responsabilidad del arrendatario, el arrendador no es responsable por actos culposos del anterior, ya que no existe relación de subordinación o dependencia alguna. Cuestión diferente es cuando el incendio se origine por la falta de mantenimiento de la instalación por el propietario, dado que es exigible la precaución y diligencia tendentes a que la instalación sea adecuada para el uso de la vivienda. Eso sí, el inquilino está obligado a comunicar al propietario las deficiencias observadas en la instalación.

 

Daños por agua: Vuelve a ser un caso similar al anterior, en el que los tribunales dan muy diferentes respuestas. Como en los daños por incendio, si el inquilino es culpable, el arrendador no tendrá responsabilidad alguna y si la falta de mantenimiento es la causa, sí que el arrendador será determinado responsable.

 

Existe mucha más casuística y cada uno de los casos ha de estudiarse individualmente para determinar el grado de responsabilidad de propietario e inquilino.

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Arrendamientos
Internet ha popularizado los contratos de arrendamiento descargados de alguna web o modelos genéricos que, a veces, ni siquiera responden a la normativa actual o son de otros países iberoamericanos.

Se trata de un contrato de gran importancia que regirá las relaciones entre arrendador y arrendatario y cuanto mejor reguladas estén éstas, menos problemas nos surgirán durante la duración del contrato.

El arrendatario debe conocer cuáles son sus obligaciones como inquilino, pero también cuales son los derechos que a su favor establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Las clausulas nulas más comunes son:
-El falso arrendamiento de temporada para evitar que el inquilino pueda acogerse a la LAU y a su derecho a permanecer tres años en la vivienda.
-Vinculada a la anterior, la negativa a la prórroga establecida legalmente.
-Penalizaciones económicas si el inquilino no cumple un año de alquiler. Recordemos que la Ley establece que sólo han de cumplirse los 6 primeros meses.
-Pagar por adelantado la renta (anual o semestral, trimestral, etc).
-Necesidad de dar acceso a la vivienda al arrendador. Esta cláusula va contra un derecho tan fundamental como la inviolabilidad del domicilio.
-Establecer como deber del inquilino el de conservación de la misma. Este deber es del arrendador, aunque en este caso la línea que separa los diferentes casos de conservación y mantenimiento es muy fina.

Si detectamos que nuestro contrato tiene cláusulas de este tipo, esto no quiere decir que al ser nulas no se apliquen, sino que es un juez el que ha de determinar la nulidad.

Lo recomendable es acudir a un abogado, primero si se es arrendador para que nos elabore el contrato y si se es inquilino para que nos revise el mismo antes de la firma y si ya lo hemos firmado y contiene clausulas nulas, para que nos aconseje como actuar.
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