Propiedad Horizontal

EL REAL DECRETO LEY 21/2018: EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA PARA USO TURÍSTICO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. PARTE II

¿El acuerdo prohibitivo o limitativo de la actividad de alojamiento turístico debe vincular a los propietarios disidentes? Hay que tener en cuenta que éstos pueden ser propietarios que ya tengan implantada con anterioridad la actividad objeto de prohibición, o que no teniéndola implantada, tienen la legítima expectativa de realizar dicha actividad en el futuro. El legislador ha optado por decir que el acuerdo «no tendrá efectos retroactivos», sin especificar el alcance de dicha irretroactividad. Tampoco el precepto legal exige que el propietario tenga que oponerse al acuerdo para que no le vincule, pero entendemos que debe hacerlo en virtud de la teoría de los actos propios.

Otra cuestión importante es saber si cuando una comunidad de propietarios sometió a la junta el acuerdo de prohibición de arrendamiento de vivienda para uso turístico antes de la reforma de la Ley y dicho acuerdo no fue alcanzando por no haber obtenido el quórum de la unanimidad que exigía la redacción anterior a la reforma, y decide volver a someter el acuerdo a junta ahora que el quórum exigible es 3/5 de propietarios y cuotas, si dicho acuerdo sería válido. La jurisprudencia, de forma casi unánime, considera que la junta es soberana para volver a tratar los asuntos que considere oportunos, las veces que considere necesario, revisando, rectificando, y/o revocando acuerdos anteriores en el tiempo, mediante la adopción de nuevos acuerdos, siempre y cuando se cumplan los quórums legales necesarios en cada momento, y no se lesionen derechos adquiridos previamente.

El principio de seguridad jurídica impone la necesidad de que la modificación estatutaria de prohibición de uso turístico se inscriba en el Registro de la Propiedad para dotar al acuerdo de eficacia frente a terceros que no eran propietarios en el momento en que se adoptó el acuerdo, con independencia de si lo han consultado o no. En virtud del principio jurídico de publicidad registral, si dichos estatutos han sido publicados registralmente, el ulterior adquirente de un piso o local no podrá alegar eficazmente su ignorancia o desconocimiento.

Hasta el año 2013 los contratos de arrendamientos de vivienda para uso turístico se regían por el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos, quedando asimilados a los arrendamientos de temporada, sin perjuicio de la debida habilitación administrativa. Con la aprobación de la Ley 4/2013 de, 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que modificó la LAU, se excluyeron los arrendamientos de uso turístico del ámbito objetivo de la LAU para que quedaran sujetos a la normativa sectorial específica de la respectiva Comunidad Autónoma, quedando solamente sujetos a la LAU en defecto de dicha normativa sectorial.

Entre sus requisitos legales se encontraba el de la que «sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística». De manera que si la contratación se produce directamente entre particulares, sin la intervención de una empresa intermediaria, no estamos ante un arrendamiento de uso turístico, y el contrato se debería regir por la LAU en lo relativo a arrendamientos de uso distinto de vivienda. Para evitarlo, y de conformidad con la definición legal de cesión de viviendas de uso turístico que se han aprobado en los últimos años las respectivas normativas sectoriales autonómicas, se ha reformado este precepto legal para eliminar este requisito legal.

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