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Propiedad Horizontal

EL ACUERDO SOBRE RECARGO EN CASO DE IMPAGO DE CUOTAS COMUNITARIAS NO NECESITA SER APROBADO POR UNANIMIDAD

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26/02/2019

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Se trata de una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga que versa sobre una impugnación de acuerdo en el que se estableció un recargo del 20% en caso de impago de cuotas comunitarias.
Dicho acuerdo no afecta al Título Constitutivo, siendo un acto de mera administración y, por tanto, sólo requiere de mayoría.
Entra dentro de las facultades de la junta de propietarios determinar la forma en que han de cumplirse las obligaciones que establecen los arts. 7 y 9 LPH. La junta está facultada para acordar el establecimiento de un recargo para los supuestos de incumplimiento de la obligación de cada propietario de contribuir al sostenimiento del inmueble, ya que no implica alteración alguna ni del coeficiente de participación ni de la cuantía de las cuotas.
La sentencia considera que lo que realmente supone el recargo aprobado es un mecanismo para que los propietarios cumplan puntualmente y sin demora su obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.
Además, la Audiencia resalta que los estatutos no contemplan recargo alguno en caso de impago, por lo que el acuerdo impugnado no ha supuesto una modificación de los mismos. Si hubiesen contemplado dicho recargo es evidente que su modificación hubiese requerido unanimidad.
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COPROPIETARIOS QUE DEMANDAN SIN RAZÓN: ¿DEBEN PAGAR TAMBIÉN LAS DERRAMAS PARA SUFRAGAR LOS GASTOS JUDICIALES? 

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23/11/2018

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COPROPIETARIOS QUE DEMANDAN SIN RAZÓN: ¿DEBEN PAGAR TAMBIÉN LAS DERRAMAS PARA SUFRAGAR LOS GASTOS JUDICIALES? 

Este es un asunto que surge a menudo en la vida diaria de las Comunidades. En este caso, un vecino había intentado anular el pago de la derrama, que también le afectaba, para sufragar los gastos judiciales derivados de las numerosas demandas que él mismo había interpuesto contra la Comunidad, sin que ninguna prosperase. El Tribunal Supremos, en sentencia de julio de 2018, rechaza sus pretensiones.

El Supremo comienza haciendo mención a la doctrina de la Sala al respecto, que indica que la comunidad vencida no puede repercutir al comunero que litiga con ella, los gastos devengados de abogado y procurador para la defensa de la comunidad.

Es cierto, indica, que “una excepción del pago por todos los comuneros de gastos que benefician a toda la comunidad, es la de los gastos procesales devengados por litigio planteado entre la Comunidad y el propietario del piso o local en que se impongan las costas procesales a la comunidad de propietarios; y ello porque si el gasto recae también sobre el comunero que combatió judicialmente el acuerdo, estaría no solo afrontando los gastos propios sino también en parte los de la Comunidad de Propietarios vencida”.

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Arrendamientos

CÓMPUTO EN IRPF DE LA RENTA NO COBRADA POR EL IMPAGO DEL INQUILINO

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05/11/2018

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En Consulta Vinculante de junio de 2018, la Dirección General de Tributos nos indica que las rentas que por arrendamiento de un inmueble se perciban en virtud de un procedimiento judicial de reclamación por impago del arrendatario, se deben imputar a los ejercicios en que estuvo vigente el arrendamiento, como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, aunque no hubieran sido efectivamente percibidas. Eso sí, del rendimiento íntegro computado el que fue arrendador se puede deducir, como gasto, los saldos de dudoso cobro una vez transcurrido el plazo de seis meses, con la particularidad de que, si finalmente la deuda consigue ser cobrada, con posterioridad a su deducción como gasto, se deberá computar el ingreso en el año en que se produzca tal cobro.

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LOS PROPIETARIOS DE LOS LOCALES EXENTOS DE GASTOS DE ASCENSOR HAN DE CONTRIBUIR A LOS DE BAJADA DEL ASCENSOR A COTA CERO

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22/10/2018

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Una reciente sentencia del Tribunal Supremo confirma la desestimación de una acción impugnatoria del propietario de un local del inmueble sobre el acuerdo adoptado en junta aprobando la bajada de ascensores a cota cero y la distribución del coste de la obra a realizar.

Alega el demandante que, según los estatutos comunitarios, los propietarios de los locales están exentos del pago de los gastos correspondientes al portal, escaleras y ascensores. Ante dicha alegación, señala la sentencia del Supremos que, siempre partiendo de la interpretación restrictiva que ha de darse a las exenciones que se contienen en los Estatutos comunitarios apoyándose en el no uso de un servicio comunitario, la ampliación de la trayectoria del ascensor “a cota cero” no solo es exigible, sino necesaria para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos.

No estamos ante una simple obra innovadora de mejora, dado que la accesibilidad del inmueble está presente tanto cuando se instala el ascensor, como cuando se modifica para bajarlo a “cota cero”. Así, si el propietario ha de contribuir a la instalación de ascensor, también ha de hacerlo cuando la obra sea para completar una instalación ya existente que pretende eliminar las barreras arquitectónicas, considerando la sentencia que en estos casos se trata más bien de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.
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Arrendamientos

EL TRIBUNAL SUPREMO FLEXIBILIZA EL CRITERIO EN MATERIA DE SUBROGACIÓN DE ALQUILERES POR FALLECIMIENTO

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09/10/2018

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En sentencia de julio de 2018, el Tribunal Supremo admite este supuesto en el caso consistente en que la parte arrendadora ejercita la acción de desahucio frente al viudo de la arrendataria, alegando que carece de título de ocupación de la vivienda. El Tribunal considera que el arrendador tuvo conocimiento del fallecimiento de la arrendataria y consintió la subrogación de su viudo.

La Sala cambia la doctrina vigente hasta este momento, que establecía que era requisito imprescindible para que la subrogación tuviera lugar la comunicación por escrito a la parte arrendadora del fallecimiento del arrendatario y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse. Considera que es excesivamente rígida e inflexible y que es preciso tener en cuenta las circunstancias concurrentes en cada caso para atender a las exigencias que impone la buena fe, principio general del derecho de nuestro ordenamiento jurídico.

Así, de acuerdo con la buena fe, la sentencia establece que puede ser injusta la declaración de extinción del contrato por ausencia de dicha notificación formal si consta que la parte arrendadora tenía conocimiento efectivo del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de la persona que tiene derecho a continuar con el arrendamiento, ya que la finalidad de dicha exigencia es que el arrendador tenga conocimiento del ejercicio de un derecho que le afecta en un plazo razonable.

Por tanto, declara la Sala que invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad de ejercitarse el derecho de subrogación es contrario a la buena fe.

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DESAHUCIO ENTRE HERMANOS

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19/09/2018

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Analizamos una sentencia que resuelve un caso bastante común: los padres fallecen y dejan el uso de su vivienda a uno de los hijos mientras la vivienda se vende o se decide qué hacer con ella, quedando la propiedad indivisa.

El Código Civil establece expresamente que los comuneros hagan uso de la cosa común según su destino, siempre que no perjudiquen a los demás partícipes y sin impedir a los mismos la utilización de la cosa según su derecho, pero puede surgir la necesidad de proceder a la venta de la finca o su arrendamiento, o darle cualquier otro uso que los coherederos convengan. Es entonces cuando surgen los conflictos que pueden derivar en un proceso de desahucio.

La Audiencia Provincial de Valladolid ha dictado una sentencia donde resuelve el desahucio de la hermana por haber abusado de su posición como copropietaria y de la buena fe del resto de copropietarios, al obligarles a interponer una demanda para recuperar la posesión.

La sentencia señala que desde 2010 es posible ejercitar acción de desahucio por precario por los coherederos que tengan la mayoría contra un coheredero minoritario cuando la herencia se encuentre indivisa. Igualmente considera que el derecho del que está utilizando la cosa no recae sobre partes concretas, sino sobre una cuota del todo, y que su condición de copartícipe en el proindiviso no justifica la posesión exclusiva frente a los demás.
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Arrendamientos

DAÑOS A TERCEROS POR PARTE DEL INQUILINO. RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO.

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11/09/2018

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No en pocas ocasiones nos encontramos con que hay daños a terceras personas por actuaciones u omisiones del inquilino de una vivienda. Aquí es donde surge la cuestión de si el propietario de la vivienda puede o no ser responsable de estos daños.

 

Los tribunales no tienen una respuesta unánime y la casuística es tan variada como la respuesta que se da a la misma. Veamos diferentes casos:

 

Caída de objetos desde la vivienda: Es un caso real que analizó el Tribunal Supremo en 2007.Una transeúnte falleció por el golpe en la cabeza de una maceta que cayó desde un quinto piso. El Tribunal apreció la responsabilidad de la arrendataria, pero no de la propietaria del inmueble, que no estaba obligada a advertir a la inquilina del peligro que representaban las macetas, ni requerirla para que las retirase.

 

Daños por incendio: Aquí dependerá de cada caso. Por ejemplo, en caso de origen eléctrico del incendio con responsabilidad del arrendatario, el arrendador no es responsable por actos culposos del anterior, ya que no existe relación de subordinación o dependencia alguna. Cuestión diferente es cuando el incendio se origine por la falta de mantenimiento de la instalación por el propietario, dado que es exigible la precaución y diligencia tendentes a que la instalación sea adecuada para el uso de la vivienda. Eso sí, el inquilino está obligado a comunicar al propietario las deficiencias observadas en la instalación.

 

Daños por agua: Vuelve a ser un caso similar al anterior, en el que los tribunales dan muy diferentes respuestas. Como en los daños por incendio, si el inquilino es culpable, el arrendador no tendrá responsabilidad alguna y si la falta de mantenimiento es la causa, sí que el arrendador será determinado responsable.

 

Existe mucha más casuística y cada uno de los casos ha de estudiarse individualmente para determinar el grado de responsabilidad de propietario e inquilino.

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Las clausulas nulas mas comunes en los contratos de alquiler

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16/07/2018

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Internet ha popularizado los contratos de arrendamiento descargados de alguna web o modelos genéricos que, a veces, ni siquiera responden a la normativa actual o son de otros países iberoamericanos.

Se trata de un contrato de gran importancia que regirá las relaciones entre arrendador y arrendatario y cuanto mejor reguladas estén éstas, menos problemas nos surgirán durante la duración del contrato.

El arrendatario debe conocer cuáles son sus obligaciones como inquilino, pero también cuales son los derechos que a su favor establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Las clausulas nulas más comunes son:
-El falso arrendamiento de temporada para evitar que el inquilino pueda acogerse a la LAU y a su derecho a permanecer tres años en la vivienda.
-Vinculada a la anterior, la negativa a la prórroga establecida legalmente.
-Penalizaciones económicas si el inquilino no cumple un año de alquiler. Recordemos que la Ley establece que sólo han de cumplirse los 6 primeros meses.
-Pagar por adelantado la renta (anual o semestral, trimestral, etc).
-Necesidad de dar acceso a la vivienda al arrendador. Esta cláusula va contra un derecho tan fundamental como la inviolabilidad del domicilio.
-Establecer como deber del inquilino el de conservación de la misma. Este deber es del arrendador, aunque en este caso la línea que separa los diferentes casos de conservación y mantenimiento es muy fina.

Si detectamos que nuestro contrato tiene cláusulas de este tipo, esto no quiere decir que al ser nulas no se apliquen, sino que es un juez el que ha de determinar la nulidad.

Lo recomendable es acudir a un abogado, primero si se es arrendador para que nos elabore el contrato y si se es inquilino para que nos revise el mismo antes de la firma y si ya lo hemos firmado y contiene clausulas nulas, para que nos aconseje como actuar.
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Pisos turisticos en las comunidades de propietarios

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16/07/2018

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En los últimos años en las zonas turísticas ha proliferado una nueva tipología de servicios turísticos consistente en el arrendamiento de viviendas para uso turístico. Esto está causando innumerables problemas a los propietarios de viviendas y a las Comunidades de Propietarios en edificios que están regidos por la Ley de Propiedad Horizontal.

Dicha ley y sus herramientas están resultando ineficaces para combatir los abusos y extralimitación en el ejercicio de los derechos de los propietarios de viviendas turísticas. Las distintas Comunidades Autónomas están, con más o menos fortuna, abordando el problema con regulaciones ad hoc o incluidas en su normativa turística.

Tenemos que tener en cuenta que lo sancionable no es tener una actividad turística, a no ser que ésta esté prohibida o no se cumpla con los requisitos legalmente establecidos para poder ejercitar la actividad, sino el anómalo o antisocial ejercicio del derecho, con conductas incívicas continuadas y graves.

Cuando nos encontremos con esta situación, será conveniente establecer medidas y consultar con un abogado especialista para que nos aconseje qué hacer y cómo actuar en este caso.

Por supuesto, aconsejamos que cuando compremos una vivienda de obra nueva tengamos muy en cuanta revisar si los Estatutos comunitarios prohíben o no esta actividad, ya que el Promotor debería desarrollar esta cuestión en el Título Constitutivo, regulando, en caso de permitirse la actividad, el ejercicio de la misma.
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Contaminacion acustica. El deber de protección de la administracion

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16/07/2018

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Ahora que ha llegado el verano, en época de fiestas o simplemente porque en nuestro entorno hay negocios que son ruidosos, el ruido es un problema que afecta a muchas personas.

El Tribunal Constitucional, siguiendo la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, determina que la exposición continuada a un nivel intenso de ruido puede originar graves daños a la salud de las personas, y que esta situación vulnera el derecho a la integridad física y moral constitucionalmente garantizada en el artículo 15 de la Constitución.

Por su parte, el Tribunal Supremo nos recuerda que el individuo tiene derecho al respeto a su domicilio, concebido no solo como el derecho a un espacio físico, sino también el derecho a disfrutar, con toda tranquilidad, de dicho espacio.

Por tanto, atentar contra el derecho del respeto al domicilio no supone sólo una vulneración material y corporal, como la entrada en el domicilio de una persona no autorizada, sino también una vulneración inmaterial o incorporal, como los ruidos, las emisiones, los olores y otras injerencias, y si la vulneración es grave, puede privar a una persona de su derecho al respeto del domicilio puesto que le impide disfrutar del mismo.

Todos podemos exigir la protección de estos derechos a la Administración, ya que ésta tiene el deber de protección y vigilancia, sin perjuicio de dirigirnos contra el causante del daño en vía civil o incluso penal. Si tienen un problema de ruidos que les causa un daño a sus derechos, no duden en consultarnos. Les aconsejaremos sobre las vías más adecuadas a su caso.
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