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Propiedad Horizontal

La Consulta DGT V3077-18 nos da las claves:

Cuando una Comunidad de Propietarios vende la vivienda portería se genera una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe se debe calcular por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, pero siendo la vivienda un elemento común, se deben calcular los valores de adquisición y de transmisión que proporcionalmente corresponda a cada propietario conforme a las siguientes reglas:

– El valor de transmisión será el resultante de aplicar su coeficiente de propiedad en el edificio en el que se encuentra el elemento patrimonial que se transmite, anterior a la segregación, sobre el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, una vez deducidos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por los transmitentes. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.

– El valor de adquisición será el resultado de aplicar el porcentaje que resulte de la diferencia entre los coeficientes de propiedad en edificio en el que se encuentra el elemento patrimonial que se transmite anterior y posterior a la segregación sobre la cantidad resultante de sumar el importe real satisfecho por la adquisición de la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los ellos.




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La Audiencia Provincial de Santander, en sentencia de octubre de 2018 estimó la demanda interpuesta por una comunidad de propietarios contra una vecina utilizando la acción de cesación del artículo 7.2 LPH. La comunidad alegaba que la tenencia de perros por parte de la copropietaria era una actividad molesta, pues se producían ruidos y olores que excedían de lo soportable.

El procedimiento utilizado por las Comunidades de propietarios en casos de actividades molestas o insalubres, es la acción de cesación de actividades molestas o prohibidas en los Estatutos reflejada en el artículo de la LPH antedicho.

La resolución nos indica que para que la acción de cesación tenga éxito es necesario que la actividad que se realice será incómoda y molesta para terceras personas del inmueble, no bastando un pequeño trastorno; además debe ser notoria; y no bastan actos singulares ni esporádicos, sino que es necesaria cierta intensidad y continuidad.

Añade que la sanción de privación del uso de la vivienda en supuestos de actividades no permitidas o dañosas, no es incompatible con el derecho de propiedad pues es una medida con la que el legislador sanciona civilmente el incumplimiento de una obligación legal o estatutaria de no hacer.


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¿El acuerdo prohibitivo o limitativo de la actividad de alojamiento turístico debe vincular a los propietarios disidentes? Hay que tener en cuenta que éstos pueden ser propietarios que ya tengan implantada con anterioridad la actividad objeto de prohibición, o que no teniéndola implantada, tienen la legítima expectativa de realizar dicha actividad en el futuro. El legislador ha optado por decir que el acuerdo «no tendrá efectos retroactivos», sin especificar el alcance de dicha irretroactividad. Tampoco el precepto legal exige que el propietario tenga que oponerse al acuerdo para que no le vincule, pero entendemos que debe hacerlo en virtud de la teoría de los actos propios.

Otra cuestión importante es saber si cuando una comunidad de propietarios sometió a la junta el acuerdo de prohibición de arrendamiento de vivienda para uso turístico antes de la reforma de la Ley y dicho acuerdo no fue alcanzando por no haber obtenido el quórum de la unanimidad que exigía la redacción anterior a la reforma, y decide volver a someter el acuerdo a junta ahora que el quórum exigible es 3/5 de propietarios y cuotas, si dicho acuerdo sería válido. La jurisprudencia, de forma casi unánime, considera que la junta es soberana para volver a tratar los asuntos que considere oportunos, las veces que considere necesario, revisando, rectificando, y/o revocando acuerdos anteriores en el tiempo, mediante la adopción de nuevos acuerdos, siempre y cuando se cumplan los quórums legales necesarios en cada momento, y no se lesionen derechos adquiridos previamente.

El principio de seguridad jurídica impone la necesidad de que la modificación estatutaria de prohibición de uso turístico se inscriba en el Registro de la Propiedad para dotar al acuerdo de eficacia frente a terceros que no eran propietarios en el momento en que se adoptó el acuerdo, con independencia de si lo han consultado o no. En virtud del principio jurídico de publicidad registral, si dichos estatutos han sido publicados registralmente, el ulterior adquirente de un piso o local no podrá alegar eficazmente su ignorancia o desconocimiento.

Hasta el año 2013 los contratos de arrendamientos de vivienda para uso turístico se regían por el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos, quedando asimilados a los arrendamientos de temporada, sin perjuicio de la debida habilitación administrativa. Con la aprobación de la Ley 4/2013 de, 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que modificó la LAU, se excluyeron los arrendamientos de uso turístico del ámbito objetivo de la LAU para que quedaran sujetos a la normativa sectorial específica de la respectiva Comunidad Autónoma, quedando solamente sujetos a la LAU en defecto de dicha normativa sectorial.

Entre sus requisitos legales se encontraba el de la que «sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística». De manera que si la contratación se produce directamente entre particulares, sin la intervención de una empresa intermediaria, no estamos ante un arrendamiento de uso turístico, y el contrato se debería regir por la LAU en lo relativo a arrendamientos de uso distinto de vivienda. Para evitarlo, y de conformidad con la definición legal de cesión de viviendas de uso turístico que se han aprobado en los últimos años las respectivas normativas sectoriales autonómicas, se ha reformado este precepto legal para eliminar este requisito legal.

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La nueva Ley añade un nuevo apartado, el 12, al art. 17 de la LPH (LA LEY 46/1960) que elimina el rígido quórum legal de la unanimidad para la adopción de acuerdos de limitación de uso turístico de vivienda a un quórum reforzado de 3/5 de propietarios y cuotas. No es necesario que esta mayoría cualificada se produzca en el seno de la junta de propietarios, ya que estamos ante un acuerdo de formación sucesiva. Respecto de si el acuerdo puede ser de prohibición de la actividad y no de mera «limitación o condicionamiento», que son los términos utilizados por el legislador, el Tribunal Supremo (Sentencia n.º 729/2014, de 3 de diciembre y Sentencia n.º 524/2013, de 1 de octubre) ya se ha pronunciado sobre la validez de cláusulas prohibitivas de actividad en elementos privativos, En idéntico sentido se ha pronunciado la mayor parte de la doctrina. El Tribunal Supremo declara la validez de las clausulas estatutarias de prohibiciones y/o limitaciones de uso, pero con sujeción a los siguientes límites: ha de contar en los Estatutos, no bastando que figure en las Normas de Régimen Interno; la prohibición debe constar de manera expresa, clara y concisa; no pueden contravenir la moral, las buenas costumbres ni el orden público; y tiene que existir un interés legítimo o atendible, en boca del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en Sentencia de 1 de febrero de 2017: “En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad.” Esto plantea múltiples cuestiones, tales como si el acuerdo prohibitivo o limitativo de la actividad de alojamiento turístico debe vincular y/o afectar a los propietarios disidentes. También si puede volver a plantearse el acuerdo si ya se sometió a consideración de la Junta anteriormente y no hubo quorum suficiente para prohibir o limitar la actividad. Asimismo, se nos plantea si el acuerdo debe inscribirse o no. Trataremos de ir arrojando luz sobre estos y otros asuntos relacionados en próximas entradas.

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Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sentencia 19 de junio de 2018.
Cuando una expropiación afecta a los derechos de un copropietario de una propiedad sujeta al régimen de propiedad horizontal, incluida su modalidad de complejos inmobiliarios privados, solo debe considerarse como expropiado el propietario cuya propiedad se expropia, sin que la comunidad de propietarios ostente condición alguna para intervenir en el procedimiento de expropiación, ni como propietaria ni como titular de derechos o intereses afectados. La comunidad no tiene personalidad jurídica y, por ello, no puede ser titular del derecho de propiedad de los elementos comunes que, además, son asignados, en régimen de copropiedad, a los propietarios de los privativos, pero no a la comunidad como tal, lo que le impide reclamar por afectación de elementos comunes.
Negada la legitimación de la comunidad de propietarios para intervenir en el procedimiento, tampoco la tiene para reclamar una cantidad en concepto de justiprecio. La necesidad de modificar el título de constitución de la comunidad es consecuencia inherente de la expropiación y de la finalidad de la misma, que excluye de la propiedad privada el suelo, pero no genera derecho económico alguno en favor de la comunidad.
Tampoco tiene base la pretensión de que la expropiación modifica las cuotas de participación en los gastos de la comunidad con un pretendido perjuicio para los restantes comuneros; la situación es precisamente la contraria, se produce un enriquecimiento sin causa por los restantes copropietarios al ser los elementos comunes propiedad de un comunero menos, incrementándose la copropiedad de los restantes.

 

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Una Consulta Vinculante de la DGT nos aclara esta cuestión que es de frecuente discusión en las Comunidades de Propietarios.
La consultante es una asociación que aglutina a empresas de construcción y rehabilitación que en ocasiones efectúan obras de adecuación y reparación de fachadas para comunidades de vecinos.
En ocasiones y en función de la situación más o menos estratégica del inmueble en cuestión, algunas empresas de publicidad se interesan por la colocación de paneles y vallas publicitarias durante la realización de las obras. Tanto la realización de las obras como la colocación de vallas publicitarias suelen instrumentarse siguiendo distintas modalidades contractuales. Según la primera de estas modalidades, son las comunidades de vecinos las que suscriben sendos contratos con las empresas constructoras, para la adecuación de la fachada, y con las empresas de publicidad para colocar paneles y vallas publicitarias durante la realización de las obras. Alternativamente, son las empresas de construcción las que suscriben un contrato con las empresas de publicidad, de forma que la primera factura a la segunda por la totalidad de las obras de reparación. Una tercera modalidad consiste en que el importe de las obras a realizar se divida entre la comunidad de vecinos y las empresas de publicidad, facturando las empresas constructoras proporcionalmente a unas y otras.
En cualquiera de las modalidades contractuales descritas, está fuera de toda duda que la destinataria de los servicios de adecuación de fachada es la comunidad de propietarios que deberá soportar la repercusión del IVA correspondiente a tales obras. Por otro lado, al ser la empresa de publicidad la destinataria de la cesión de la fachada, es la que deberá soportar el impuesto repercutido por la comunidad de propietarios.
A efectos del cálculo de la base imponible del Impuesto correspondiente al importe de las obras efectuadas por la constructora, aquella estará determinada por el importe acordado con la comunidad, así como cualquier otro crédito de titularidad de ésta y que deba ser percibido por las constructoras como, por ejemplo, el importe que la comunidad deba recibir de la empresa de publicidad. Por otra parte, la base imponible correspondiente a la cesión de parte de la fachada o de la totalidad de ésta no podrá determinar una minoración de la base correspondiente a las operaciones efectuadas por las empresas constructoras a favor de las comunidades, pues se trata de operaciones independientes en el Impuesto.

 

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Se trata de una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga que versa sobre una impugnación de acuerdo en el que se estableció un recargo del 20% en caso de impago de cuotas comunitarias.
Dicho acuerdo no afecta al Título Constitutivo, siendo un acto de mera administración y, por tanto, sólo requiere de mayoría.
Entra dentro de las facultades de la junta de propietarios determinar la forma en que han de cumplirse las obligaciones que establecen los arts. 7 y 9 LPH. La junta está facultada para acordar el establecimiento de un recargo para los supuestos de incumplimiento de la obligación de cada propietario de contribuir al sostenimiento del inmueble, ya que no implica alteración alguna ni del coeficiente de participación ni de la cuantía de las cuotas.
La sentencia considera que lo que realmente supone el recargo aprobado es un mecanismo para que los propietarios cumplan puntualmente y sin demora su obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.
Además, la Audiencia resalta que los estatutos no contemplan recargo alguno en caso de impago, por lo que el acuerdo impugnado no ha supuesto una modificación de los mismos. Si hubiesen contemplado dicho recargo es evidente que su modificación hubiese requerido unanimidad.
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COPROPIETARIOS QUE DEMANDAN SIN RAZÓN: ¿DEBEN PAGAR TAMBIÉN LAS DERRAMAS PARA SUFRAGAR LOS GASTOS JUDICIALES? 

Este es un asunto que surge a menudo en la vida diaria de las Comunidades. En este caso, un vecino había intentado anular el pago de la derrama, que también le afectaba, para sufragar los gastos judiciales derivados de las numerosas demandas que él mismo había interpuesto contra la Comunidad, sin que ninguna prosperase. El Tribunal Supremos, en sentencia de julio de 2018, rechaza sus pretensiones.

El Supremo comienza haciendo mención a la doctrina de la Sala al respecto, que indica que la comunidad vencida no puede repercutir al comunero que litiga con ella, los gastos devengados de abogado y procurador para la defensa de la comunidad.

Es cierto, indica, que “una excepción del pago por todos los comuneros de gastos que benefician a toda la comunidad, es la de los gastos procesales devengados por litigio planteado entre la Comunidad y el propietario del piso o local en que se impongan las costas procesales a la comunidad de propietarios; y ello porque si el gasto recae también sobre el comunero que combatió judicialmente el acuerdo, estaría no solo afrontando los gastos propios sino también en parte los de la Comunidad de Propietarios vencida”.

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Una reciente sentencia del Tribunal Supremo confirma la desestimación de una acción impugnatoria del propietario de un local del inmueble sobre el acuerdo adoptado en junta aprobando la bajada de ascensores a cota cero y la distribución del coste de la obra a realizar.

Alega el demandante que, según los estatutos comunitarios, los propietarios de los locales están exentos del pago de los gastos correspondientes al portal, escaleras y ascensores. Ante dicha alegación, señala la sentencia del Supremos que, siempre partiendo de la interpretación restrictiva que ha de darse a las exenciones que se contienen en los Estatutos comunitarios apoyándose en el no uso de un servicio comunitario, la ampliación de la trayectoria del ascensor “a cota cero” no solo es exigible, sino necesaria para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos.

No estamos ante una simple obra innovadora de mejora, dado que la accesibilidad del inmueble está presente tanto cuando se instala el ascensor, como cuando se modifica para bajarlo a “cota cero”. Así, si el propietario ha de contribuir a la instalación de ascensor, también ha de hacerlo cuando la obra sea para completar una instalación ya existente que pretende eliminar las barreras arquitectónicas, considerando la sentencia que en estos casos se trata más bien de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.
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Analizamos una sentencia que resuelve un caso bastante común: los padres fallecen y dejan el uso de su vivienda a uno de los hijos mientras la vivienda se vende o se decide qué hacer con ella, quedando la propiedad indivisa.

El Código Civil establece expresamente que los comuneros hagan uso de la cosa común según su destino, siempre que no perjudiquen a los demás partícipes y sin impedir a los mismos la utilización de la cosa según su derecho, pero puede surgir la necesidad de proceder a la venta de la finca o su arrendamiento, o darle cualquier otro uso que los coherederos convengan. Es entonces cuando surgen los conflictos que pueden derivar en un proceso de desahucio.

La Audiencia Provincial de Valladolid ha dictado una sentencia donde resuelve el desahucio de la hermana por haber abusado de su posición como copropietaria y de la buena fe del resto de copropietarios, al obligarles a interponer una demanda para recuperar la posesión.

La sentencia señala que desde 2010 es posible ejercitar acción de desahucio por precario por los coherederos que tengan la mayoría contra un coheredero minoritario cuando la herencia se encuentre indivisa. Igualmente considera que el derecho del que está utilizando la cosa no recae sobre partes concretas, sino sobre una cuota del todo, y que su condición de copartícipe en el proindiviso no justifica la posesión exclusiva frente a los demás.
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