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Propiedad Horizontal

COPROPIETARIOS QUE DEMANDAN SIN RAZÓN: ¿DEBEN PAGAR TAMBIÉN LAS DERRAMAS PARA SUFRAGAR LOS GASTOS JUDICIALES? 

Este es un asunto que surge a menudo en la vida diaria de las Comunidades. En este caso, un vecino había intentado anular el pago de la derrama, que también le afectaba, para sufragar los gastos judiciales derivados de las numerosas demandas que él mismo había interpuesto contra la Comunidad, sin que ninguna prosperase. El Tribunal Supremos, en sentencia de julio de 2018, rechaza sus pretensiones.

El Supremo comienza haciendo mención a la doctrina de la Sala al respecto, que indica que la comunidad vencida no puede repercutir al comunero que litiga con ella, los gastos devengados de abogado y procurador para la defensa de la comunidad.

Es cierto, indica, que “una excepción del pago por todos los comuneros de gastos que benefician a toda la comunidad, es la de los gastos procesales devengados por litigio planteado entre la Comunidad y el propietario del piso o local en que se impongan las costas procesales a la comunidad de propietarios; y ello porque si el gasto recae también sobre el comunero que combatió judicialmente el acuerdo, estaría no solo afrontando los gastos propios sino también en parte los de la Comunidad de Propietarios vencida”.

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Una reciente sentencia del Tribunal Supremo confirma la desestimación de una acción impugnatoria del propietario de un local del inmueble sobre el acuerdo adoptado en junta aprobando la bajada de ascensores a cota cero y la distribución del coste de la obra a realizar.

Alega el demandante que, según los estatutos comunitarios, los propietarios de los locales están exentos del pago de los gastos correspondientes al portal, escaleras y ascensores. Ante dicha alegación, señala la sentencia del Supremos que, siempre partiendo de la interpretación restrictiva que ha de darse a las exenciones que se contienen en los Estatutos comunitarios apoyándose en el no uso de un servicio comunitario, la ampliación de la trayectoria del ascensor “a cota cero” no solo es exigible, sino necesaria para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos.

No estamos ante una simple obra innovadora de mejora, dado que la accesibilidad del inmueble está presente tanto cuando se instala el ascensor, como cuando se modifica para bajarlo a “cota cero”. Así, si el propietario ha de contribuir a la instalación de ascensor, también ha de hacerlo cuando la obra sea para completar una instalación ya existente que pretende eliminar las barreras arquitectónicas, considerando la sentencia que en estos casos se trata más bien de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.
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Analizamos una sentencia que resuelve un caso bastante común: los padres fallecen y dejan el uso de su vivienda a uno de los hijos mientras la vivienda se vende o se decide qué hacer con ella, quedando la propiedad indivisa.

El Código Civil establece expresamente que los comuneros hagan uso de la cosa común según su destino, siempre que no perjudiquen a los demás partícipes y sin impedir a los mismos la utilización de la cosa según su derecho, pero puede surgir la necesidad de proceder a la venta de la finca o su arrendamiento, o darle cualquier otro uso que los coherederos convengan. Es entonces cuando surgen los conflictos que pueden derivar en un proceso de desahucio.

La Audiencia Provincial de Valladolid ha dictado una sentencia donde resuelve el desahucio de la hermana por haber abusado de su posición como copropietaria y de la buena fe del resto de copropietarios, al obligarles a interponer una demanda para recuperar la posesión.

La sentencia señala que desde 2010 es posible ejercitar acción de desahucio por precario por los coherederos que tengan la mayoría contra un coheredero minoritario cuando la herencia se encuentre indivisa. Igualmente considera que el derecho del que está utilizando la cosa no recae sobre partes concretas, sino sobre una cuota del todo, y que su condición de copartícipe en el proindiviso no justifica la posesión exclusiva frente a los demás.
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En los últimos años en las zonas turísticas ha proliferado una nueva tipología de servicios turísticos consistente en el arrendamiento de viviendas para uso turístico. Esto está causando innumerables problemas a los propietarios de viviendas y a las Comunidades de Propietarios en edificios que están regidos por la Ley de Propiedad Horizontal.

Dicha ley y sus herramientas están resultando ineficaces para combatir los abusos y extralimitación en el ejercicio de los derechos de los propietarios de viviendas turísticas. Las distintas Comunidades Autónomas están, con más o menos fortuna, abordando el problema con regulaciones ad hoc o incluidas en su normativa turística.

Tenemos que tener en cuenta que lo sancionable no es tener una actividad turística, a no ser que ésta esté prohibida o no se cumpla con los requisitos legalmente establecidos para poder ejercitar la actividad, sino el anómalo o antisocial ejercicio del derecho, con conductas incívicas continuadas y graves.

Cuando nos encontremos con esta situación, será conveniente establecer medidas y consultar con un abogado especialista para que nos aconseje qué hacer y cómo actuar en este caso.

Por supuesto, aconsejamos que cuando compremos una vivienda de obra nueva tengamos muy en cuanta revisar si los Estatutos comunitarios prohíben o no esta actividad, ya que el Promotor debería desarrollar esta cuestión en el Título Constitutivo, regulando, en caso de permitirse la actividad, el ejercicio de la misma.
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Ahora que ha llegado el verano, en época de fiestas o simplemente porque en nuestro entorno hay negocios que son ruidosos, el ruido es un problema que afecta a muchas personas.

El Tribunal Constitucional, siguiendo la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, determina que la exposición continuada a un nivel intenso de ruido puede originar graves daños a la salud de las personas, y que esta situación vulnera el derecho a la integridad física y moral constitucionalmente garantizada en el artículo 15 de la Constitución.

Por su parte, el Tribunal Supremo nos recuerda que el individuo tiene derecho al respeto a su domicilio, concebido no solo como el derecho a un espacio físico, sino también el derecho a disfrutar, con toda tranquilidad, de dicho espacio.

Por tanto, atentar contra el derecho del respeto al domicilio no supone sólo una vulneración material y corporal, como la entrada en el domicilio de una persona no autorizada, sino también una vulneración inmaterial o incorporal, como los ruidos, las emisiones, los olores y otras injerencias, y si la vulneración es grave, puede privar a una persona de su derecho al respeto del domicilio puesto que le impide disfrutar del mismo.

Todos podemos exigir la protección de estos derechos a la Administración, ya que ésta tiene el deber de protección y vigilancia, sin perjuicio de dirigirnos contra el causante del daño en vía civil o incluso penal. Si tienen un problema de ruidos que les causa un daño a sus derechos, no duden en consultarnos. Les aconsejaremos sobre las vías más adecuadas a su caso.
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¿Qué ocurre cuando un propietario solicita a la Comunidad eliminar las barreras arquitectónicas de acceso a la vivienda colocando, por ejemplo, una silla salva escaleras y el proyecto no obtendría la licencia municipal necesaria para la obra por no ajustarse a la normativa municipal?

Pues a primera vista podría tratarse de una obra de imposible ejecución, pero la obligación de la Comunidad es siempre adoptar aquellas medidas que sean precisas para permitir que las personas con discapacidad puedan vivir en forma independiente, mediante la eliminación de obstáculos y barreras de acceso en edificios y viviendas.

En caso de que dicho propietario demande a la Comunidad para la ejecución de dichas obras, no son trascendentes las posibles pegas que el ayuntamiento pueda poner, con arreglo a la normativa urbanística, a la realización de la obra. Los jueces civiles deben limitarse a declarar la obligación de la comunidad.

Es evidente que hace falta una licencia administrativa, pero bajo ese pretexto no se puede liberar a la comunidad demandada de su obligación. En cuanto a quién debe soportar la obra, el importe repercutido anualmente a la comunidad, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no puede exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si la obra supera ese montante, la diferencia será costeada por el interesado.

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Recientemente una Consulta Vinculante de la DGT nos aclara este asunto.

Las Comunidades de Propietarios no son contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sino que se configuran como una agrupación de los mismos que se atribuyen las rentas generadas en la entidad; siendo la naturaleza de tales rentas la propia que se derive de la actividad o fuente de donde procedan para cada uno de ellos.

El importe obtenido por la cesión al comunero tiene la consideración de rendimiento del capital inmobiliario. En conclusión, indica la DGT, el importe del precio de la cesión obtenido por la comunidad de propietarios interesada, se atribuirá a cada uno de los propietarios en función de su coeficiente de participación en el edificio, en cuanto, conforme al literal del artículo 3 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, este es el módulo para determinar la participación de cada propietario en las cargas y beneficios por razón de la comunidad, salvo que en los estatutos de la misma se dispusiese otro reparto.
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Comportamientos antisociales y amenazantes, ruidos a altas horas de la madrugada, golpes, deterioro de zonas comunes… son algunos de los problemas que se encuentran en Comunidades de Vecinos por parte de alguno de los copropietarios. Estos son algunos de los comportamientos de un vecino que llevaron a la Junta de Propietarios a tomar la decisión de demandarlo, dado que amenazaba el bienestar comunitario. La tensión vecinal era ya insostenible.


La sentencia dictada por la Audiencia Provincial de A Coruña el pasado 13 de abril de 2018 confirma lo dicho por el Juzgado de Primera Instancia, y condena al vecino a cesar en su actitud y no poder hacer uso de la vivienda en el plazo de 3 años. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 7.2 establece que “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Así podemos comprobar que es posible acabar con estas actitudes que amenazan la pacífica y normal convivencia entre vecinos. El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persiste en su actitud, podrá realizar la comunidad la llamada “acción de cesación” a través de juicio ordinario, y previa autorización de la junta.

Privación del Uso de Vivienda por la actitud antisocial y amenazante de un vecino con el resto de copropietarios
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